活動(dòng)標(biāo)題

• 【訪談】中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)?顧云昌

活動(dòng)描述

• 時(shí)間：2013年1月29日
• 嘉賓：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)
• 簡(jiǎn)介：作為房地產(chǎn)開發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖直接關(guān)系到開發(fā)商預(yù)期的好壞。最近，兩則關(guān)于土地市場(chǎng)的新聞引發(fā)了大家的廣泛關(guān)注。國(guó)土部為何發(fā)布“地王”標(biāo)準(zhǔn)？?深圳的土地改革對(duì)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)又有何影響？今天我們的節(jié)目就特別邀請(qǐng)了中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌，請(qǐng)他為大家做進(jìn)一步解析。

文字內(nèi)容：

• 中國(guó)網(wǎng):

  顧會(huì)長(zhǎng)您好！非常感謝您接受我們的采訪。近日，國(guó)土部公布了新的地王標(biāo)準(zhǔn)，按照此標(biāo)準(zhǔn)，去年全國(guó)僅有兩宗土地稱得上是“地王”，這一標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)公布引起了大家廣泛的關(guān)注與討論，您對(duì)這一標(biāo)準(zhǔn)是怎么看的呢？地王的本質(zhì)又是什么？

  2013-01-28 16:09:01

• 顧云昌:

  因?yàn)槿ツ晗掳肽晏貏e是第四季度以后，各地買地?zé)崆橛兴嵘貏e是一些大城市，北京、上海這些地方有些高價(jià)地開始拍出來，溢價(jià)也比較高，所以關(guān)于“地王”的概念又被社會(huì)所重視。我看了看國(guó)土部的公告，大概意思是說如何衡量“地王”。應(yīng)該說在同樣的地段，樓面單價(jià)或者宗地成交總價(jià)超過歷史最高水平才叫“地王”。不能說土地價(jià)格高一點(diǎn)就叫“地王”。

  這樣的標(biāo)準(zhǔn)是有道理的，土地價(jià)格，同樣的地段價(jià)格超過了歷史最高價(jià)成為新“地王”或者因?yàn)槊娣e太大，總的地價(jià)超過了多少億，這樣讓人們對(duì)“地王”、高價(jià)地有個(gè)判斷，而不是人云亦云，又拍出高價(jià)的，又有“地王”了，這樣的標(biāo)準(zhǔn)在輿論上有引導(dǎo)作用。

  2013-01-28 16:11:14

• 中國(guó)網(wǎng):

  國(guó)土部為何會(huì)選擇在今年年初公布“地王”標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)的公布會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？它是否會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)？

  2013-01-28 16:11:30

• 顧云昌:

  因?yàn)檫@兩年市場(chǎng)調(diào)控下來以后，土地價(jià)格比較平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也比較平穩(wěn)，但是在四季度又出現(xiàn)了一些城市回暖，一些大城市好的地段，比如說北京很特別的一些地方單方地價(jià)比較高，樓面地價(jià)很高，所以人們很關(guān)注，都在評(píng)論這個(gè)事情。如何來看待這個(gè)事情？大家衡量“地王”有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不是人云亦云，不是你說地王就是地王，這樣對(duì)于輿論的引導(dǎo)，政府對(duì)于地價(jià)的控制標(biāo)準(zhǔn)也有所好處。

  2013-01-28 16:11:44

• 中國(guó)網(wǎng):

  “地王”會(huì)不會(huì)在一定程度上推高房?jī)r(jià)？

  2013-01-28 16:11:57

• 顧云昌:

  實(shí)際上房?jī)r(jià)嚴(yán)格地講是由當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，在這個(gè)時(shí)段上社會(huì)上供和求的關(guān)系最后決定了它的價(jià)格。舉個(gè)例子，同樣在一個(gè)地方兩棟樓都在賣了，如果品質(zhì)差不多價(jià)格應(yīng)該一樣，但是A地塊當(dāng)時(shí)拿的是便宜的地，B地塊拿的是“地王”價(jià)格的地，市場(chǎng)決不因?yàn)槟阗I地的價(jià)格是地王價(jià)格，就接受你的高樓價(jià)，如果他們品質(zhì)是一樣的，那他們樓價(jià)應(yīng)該是一樣的，由房屋市場(chǎng)價(jià)格來決定他們的房?jī)r(jià)。當(dāng)然，作為B地段來說開發(fā)商肯定要想，我當(dāng)時(shí)拿的地那么高價(jià)格，我賣這個(gè)價(jià)格可能虧本，賺的錢不多；A地段以便宜的價(jià)格拿到這個(gè)地方，賣這個(gè)價(jià)格他賺的錢多。這是一個(gè)關(guān)系。

  第二個(gè)關(guān)系，如果在同樣的地段上拍出了高地價(jià)，甚至地價(jià)拍出的價(jià)格比現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還貴，之所以開發(fā)商能夠接受這樣的價(jià)格，說明開發(fā)商對(duì)未來兩三年的預(yù)期好，就會(huì)導(dǎo)致這個(gè)地方的二手房?jī)r(jià)格會(huì)上漲。比如說二手房?jī)r(jià)格是3萬元/平米，土地單方地價(jià)就拍出了4萬元/平米，這意味著開發(fā)商樣品能賣4萬元/平米價(jià)格，就會(huì)促進(jìn)這個(gè)地方未來的房?jī)r(jià)走高，繼而導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)隨著拍出的新地價(jià)提升，促使二手房房主提升房?jī)r(jià)。你看地價(jià)都4萬元/平米，我賣3萬元/平米太便宜了，我也可以賣4萬元/平米甚至更高。“地王”有這樣的推動(dòng)作用。

  剛才我講的兩種關(guān)系都是存在的。

  2013-01-28 16:12:41

• 中國(guó)網(wǎng):

  國(guó)土部地價(jià)所的所長(zhǎng)趙松在會(huì)上說，2012年出現(xiàn)的大多數(shù)地王系媒體的炒作與誤讀，導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)的失真，您對(duì)一說法是怎么看的？“地王”概念是否準(zhǔn)確地表征了房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期？

  2013-01-28 16:12:53

• 顧云昌:

  這是一個(gè)研究機(jī)構(gòu)的判斷或者是他個(gè)人的判斷，我覺得他講的有一定的道理，因?yàn)?012年下半年，特別是第四季度以后，全國(guó)的樓市開始回暖，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇的情況，特別是一些好的地段，稀有的地塊可能地價(jià)拍的比較高，媒體報(bào)道了這個(gè)情況，但有所放大，好像都是“地王”出現(xiàn)了。

  其實(shí)沒有那么嚴(yán)重，如何來看待樓市回暖的信號(hào)，要看中國(guó)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)。我們現(xiàn)在主要是政府一家來供應(yīng)土地，政府作為土地供應(yīng)者、賣者當(dāng)然不希望地價(jià)往下降，這是必然的。但是地價(jià)如果往上漲得太高了可能社會(huì)有輿論。所以，地方政府是有矛盾的，他本意是希望土地價(jià)格越拍越高，因?yàn)橥恋貎r(jià)格拍得高財(cái)政收入就高，財(cái)政收入高政府可支配的資金就多，無論是投資、社會(huì)保障還是其他費(fèi)用方面，政府有充足的資金，誰都不愿意使土地價(jià)格往下掉。但是地價(jià)又對(duì)房?jī)r(jià)有這樣一種作用，使地價(jià)不能漲得太高，是這樣一種情形。

  2013-01-28 16:13:05

• 中國(guó)網(wǎng):

  關(guān)于土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例是否過高一直是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，包括任志強(qiáng)在內(nèi)的諸多房企代表也認(rèn)為，地價(jià)是推高房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，您對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)是怎么看的？目前地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例是否合理？

  2013-01-28 16:13:17

• 顧云昌:

  各地的土地價(jià)格，地價(jià)占到房?jī)r(jià)的比例不一樣，各個(gè)地段也不一樣，沒有標(biāo)準(zhǔn)的，是根據(jù)各個(gè)不同的城市，不同的地塊有這樣的比例關(guān)系，這是完全統(tǒng)計(jì)出來的，誰也沒規(guī)定說地價(jià)必須占房?jī)r(jià)的多少，不能高于多少，沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)橥耆怯赏恋厥袌?chǎng)的供求關(guān)系，加上房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系最后決定了房?jī)r(jià)和地價(jià)。

  應(yīng)該說我們現(xiàn)在土地價(jià)格占到整個(gè)房屋價(jià)格當(dāng)中的比例是比較高的，或者有的很高，什么原因呢？現(xiàn)在房?jī)r(jià)高的原因之一也是地價(jià)高，地價(jià)是怎么形成的呢？也是土地的供求關(guān)系所決定的，大家都要買地皮，地皮又很少，肯定把地價(jià)提高。

  反過來看有些城市，大量供應(yīng)土地，貴陽或者重慶，過去重慶直轄市十年的時(shí)間中有大量的土地供應(yīng)，供應(yīng)量很充分，需求量是一定的，必然導(dǎo)致土地價(jià)格不會(huì)很高。像北京、上海市中心、二環(huán)、三環(huán)甚至四環(huán)的土地供應(yīng)量很少，大家都想來這里買地，供應(yīng)量很少，需求量很大，必然會(huì)把地價(jià)炒高，這是供求關(guān)系問題。

  由于中國(guó)土地市場(chǎng)只有一個(gè)供應(yīng)者就是政府，政府有意、無意促進(jìn)地價(jià)的提高，這個(gè)地價(jià)提高與他的財(cái)政收入相關(guān)聯(lián)，這就是中國(guó)土地制度的特點(diǎn)。中國(guó)土地制度和一般國(guó)家的土地制度不一樣，人家的土地制度供應(yīng)主體是多元的，有政府的，有個(gè)人的，有土地地主的，這樣互相之間形成競(jìng)爭(zhēng)，而我們的土地市場(chǎng)沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，只有開發(fā)商和開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)，而賣者沒有競(jìng)爭(zhēng)，只有買者的競(jìng)爭(zhēng)。這樣一種市場(chǎng)情況，土地價(jià)格提高恐怕是一種必然結(jié)果。

  2013-01-28 16:13:28

• 中國(guó)網(wǎng):

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從2003年開始實(shí)行土地的“招拍掛”政策，至今也將近10年，現(xiàn)行的土地政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控之間存在怎樣的關(guān)聯(lián)？

  2013-01-28 16:13:41

• 顧云昌:

  我們的土地使用制度改革大的方面分兩部分：第一步是土地的有償使用，原來是無限期的無償使用，第二步有償使用改革當(dāng)中怎么辦呢？是以協(xié)議的辦法還是“招拍掛“的辦法，2003年起要求一律要進(jìn)行 “招拍掛”，“招拍掛”就是不通過協(xié)議的辦法，而是通過市場(chǎng)公開的辦法來招、來拍、來掛，競(jìng)爭(zhēng)主體是開發(fā)商或者更多需要土地的人，而供應(yīng)土地的是政府。這種土地制度的形成體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種特色，價(jià)高者得，如果土地供不應(yīng)求的情況下，必然會(huì)推高房?jī)r(jià)，供不應(yīng)求一是土地沒有做規(guī)劃，國(guó)家拿出的土地不多，供應(yīng)的計(jì)劃少，而且我們整個(gè)需求大，開發(fā)商都想買土地；二是有的地方政府有意地減少土地供應(yīng)量，形成“饑餓性供應(yīng)”，明明需要很多土地，但我現(xiàn)在放的少一點(diǎn)，放的越少買的人越多，供求關(guān)系越緊張，土地價(jià)格也會(huì)上升，這種情形在有些地方也是存在的。

  “招拍掛”制度應(yīng)該說是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體現(xiàn)，采取“招拍掛”政策而不是內(nèi)部協(xié)議的辦法，因?yàn)閮?nèi)部協(xié)議容易出許多腐敗的問題，也是不公平的，“招拍掛”是體現(xiàn)公平的。但在我們現(xiàn)在土地制度情況下，在中國(guó)城市土地節(jié)約用地、供應(yīng)量減少、政府一家把握供地的情況下，“招拍掛”制度客觀上推高地價(jià)恐怕成為一種必然的趨勢(shì)。本身土地價(jià)格在全世界各地，除非出了經(jīng)濟(jì)問題都在不斷地提升，而我們的地價(jià)在過去幾年提升的速度比較快。在不少城市，在一定程度上土地價(jià)格的漲幅恐怕超過房?jī)r(jià)漲幅。

  2013-01-28 16:13:52

• 中國(guó)網(wǎng):

  新一輪的土地制度改革在深圳破冰，農(nóng)村建設(shè)用地第一次獲批入市，這也是打破了國(guó)家作為土地出讓單一主體的模式，這一舉動(dòng)給土地市場(chǎng)帶來怎樣的信號(hào)呢？

  2013-01-28 16:14:06

• 顧云昌:

  現(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)用地，開發(fā)商可以直接向農(nóng)民買地，如果這個(gè)市場(chǎng)開放，深圳是個(gè)大膽的探索，我認(rèn)為這是個(gè)方向。中國(guó)的城市用地是比較緊缺的，人多地少，但并不等于中國(guó)所有的建設(shè)用地緊缺。現(xiàn)在可以這么說，中國(guó)一半以上的人住在城里，還有一半不到的人住在農(nóng)村，但我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村扣除了耕地以外占有的建設(shè)用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于城市多數(shù)人占有的城市土地，大概是4：1，就是說城里占整個(gè)國(guó)家建設(shè)用地的1/5，還有4/5是農(nóng)村建設(shè)用地，現(xiàn)在在農(nóng)村住的人還不到50%，只有47%，這樣整個(gè)建設(shè)用地實(shí)際不缺，但城市建設(shè)用地非常緊張，搞得我們用地容積率越來越高，樓越蓋越高，而且每年指標(biāo)不夠，造成地價(jià)不斷地提升。

  如果農(nóng)村的建設(shè)用地也能通過合理合法的形式成為城市建設(shè)用地，特別是深圳這個(gè)地方本來就在城區(qū)邊上，盡管是農(nóng)村的建設(shè)用地，開發(fā)商直接和他談，將來供應(yīng)土地的主體就變成政府加上許許多多集體土地所有者，這樣實(shí)際形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，一是使城市土地的使用量增加，實(shí)現(xiàn)供求之間的平衡，使地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)；二是打破政府一家壟斷土地的市場(chǎng)，形成政府土地和農(nóng)村土地之間直接競(jìng)爭(zhēng)，即使將來政府沒土地，全部是農(nóng)村集體用地，他們之間互相競(jìng)爭(zhēng)，互相競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是有利于土地市場(chǎng)的完善和發(fā)育，也是有利于地價(jià)的控制。

  2013-01-28 16:14:17

• 中國(guó)網(wǎng):

  深圳土地制度改革將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

  2013-01-28 16:14:29

• 顧云昌:

  如果地價(jià)下降了，土地占房屋成本的比例下降，有理由導(dǎo)致開發(fā)商在這方面也下降他的房?jī)r(jià)，因?yàn)楝F(xiàn)在房?jī)r(jià)、地價(jià)之間是互相促進(jìn)的，房?jī)r(jià)促進(jìn)了地價(jià)，地價(jià)促進(jìn)了房?jī)r(jià)，哪一方面降價(jià)都有可能導(dǎo)致地價(jià)下降或房?jī)r(jià)的下降。

  2013-01-28 16:14:40

• 中國(guó)網(wǎng):

  目前深圳土地制度改革新的模式有沒有可能在全國(guó)推廣？

  2013-01-28 16:14:49

• 顧云昌:

  我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)家或房地產(chǎn)商，或政府層面討論都認(rèn)為這應(yīng)該作為我們今后改革的方向，在成都、重慶試點(diǎn)實(shí)際也是希望把農(nóng)村的集體用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地，通過多種渠道，而不是僅僅通過政府一個(gè)渠道，一個(gè)閘門來放量，這應(yīng)該是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種體現(xiàn)。

  2013-01-28 16:15:01

• 中國(guó)網(wǎng):

  對(duì)于未來土地市場(chǎng)而言，2012年下半年的土地市場(chǎng)行情是否會(huì)在2013年繼續(xù)？

  2013-01-28 16:15:11

• 顧云昌:

  2012年上半年土地市場(chǎng)非常冷清，隨著2012年房屋市場(chǎng)的回暖，下半年土地市場(chǎng)要逐步回暖，但現(xiàn)在看來回暖的速度還不是很快，因?yàn)閺娜陙砜赐恋亟灰琢亢?011年相比同比下降了19.5%，也就是說下降將近20%。但我們看到第四季度土地市場(chǎng)在回暖，土地市場(chǎng)的回暖是在房屋市場(chǎng)回暖之后，大概有個(gè)時(shí)間差。房屋市場(chǎng)全年已經(jīng)是正的增長(zhǎng)，房屋市場(chǎng)增長(zhǎng)2%的銷售量，土地市場(chǎng)減少了19.5%的銷售量。

  我估計(jì)根據(jù)這樣的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在開發(fā)商資金實(shí)力也雄厚起來，加上資金方面也不是太緊張，社會(huì)總?cè)谫Y額也在增加，再加上整個(gè)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)，改變了開發(fā)商的預(yù)期，所以開發(fā)商買地的積極性正在上升，所以有理由認(rèn)為，在2013年上半年土地市場(chǎng)會(huì)保持去年四季度土地市場(chǎng)回暖勢(shì)頭，這個(gè)態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去，這也有利于我們下一步市場(chǎng)平衡。如果說我們的土地供應(yīng)量減少20%就會(huì)造成下一步房屋供應(yīng)的減少，就會(huì)形成下一輪房?jī)r(jià)反彈，所以在加快土地推出，也是動(dòng)員開發(fā)商來買地，我認(rèn)為恐怕是下一階段要做的事情。

  2013-01-28 16:15:21

• 中國(guó)網(wǎng):

  您對(duì)2013年的房?jī)r(jià)預(yù)期是怎樣的？

  2013-01-28 16:15:32

• 顧云昌:

  我的預(yù)期，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是溫和地回升，溫和地上升，溫和地增長(zhǎng)，和中央提出來的“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“穩(wěn)中求進(jìn)”的大方向是一致的。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是穩(wěn)步推進(jìn)，溫和上升，這種可能性比較大，也可能上半年上漲比較明顯，下半年相對(duì)平穩(wěn)，這種勢(shì)頭可能是一種大概率。

  2013-01-28 16:15:46

• 中國(guó)網(wǎng):

  非常感謝您接受中國(guó)網(wǎng)的采訪！（結(jié)束）

  2013-01-28 16:16:02

• 中國(guó)網(wǎng):

  （責(zé)編/主持 ：佟靜 攝像/后期： 林凡凡）

  2013-01-28 16:16:25

圖片內(nèi)容：

• 顧云昌：預(yù)期2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是溫和地回升
• 顧云昌：“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的提高有推動(dòng)作用
• 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受中國(guó)網(wǎng)《中國(guó)訪談》專訪
• 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：供求關(guān)系最后決定了房?jī)r(jià)和地價(jià)
• 顧云昌：現(xiàn)在土地價(jià)格占整個(gè)房屋價(jià)格當(dāng)中的比例比較高

視頻地址：

http://mp4.china.com.cn/flv/olderDataft/olderDatazjxz/guyunchang_1359507818.mp4

數(shù)據(jù)地址：

http://webcast.china.com.cn/webcast/created/13707/152_1_0101_desc.htm

圖片大圖：

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  顧云昌：預(yù)期2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是溫和地回升

  中國(guó)網(wǎng) 佟靜

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  顧云昌：“地王”對(duì)房?jī)r(jià)的提高有推動(dòng)作用

  中國(guó)網(wǎng) 佟靜

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  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受中國(guó)網(wǎng)《中國(guó)訪談》專訪

  中國(guó)網(wǎng) 佟靜

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  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌：供求關(guān)系最后決定了房?jī)r(jià)和地價(jià)

  中國(guó)網(wǎng) 佟靜

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  顧云昌：現(xiàn)在土地價(jià)格占整個(gè)房屋價(jià)格當(dāng)中的比例比較高

  中國(guó)網(wǎng) 佟靜